不動産にかかる税金一覧と節税ポイント①【取得時】

不動産を保有することによってかかる税金の種類を取得時、保有期間中、売却時、相続時別といったイベントごとに大まかに覚えておきましょう。また、これらの税額を抑える節税ポイントについて理解しましょう。今回は「購入により不動産を取得した時」にかかる税金について確認していきましょう。

１．不動産の取得時にかかる税金

① 不動産取得税
② 登録免許税
③ 印紙税
④ 消費税
⑤ 固定資産税・都市計画税

① 不動産取得税

物件取得時に一番多くかかる費用は「仲介手数料」（約３％＋消費税）になるケースが多いと思いますが、税金の中で最も高額になるのは不動産取得税です。税額は法令・軽減措置により変化しますが、固定資産税評価額の３～４％と覚えておきましょう。また、不動産取得税は軽減措置が多く、賃貸用か居住用か、新築か中古か、などの条件の違いによって税額をさらに低くおさえられるケースがあります。軽減措置を適用するには都道府県税事務所へ自ら申告が必要になるので注意してください。購入時に不動産会社へ軽減措置の適用の有無について必ず確認してください。

② 登録免許税

登録免許税は売買による所有権の移転やローンの抵当権を設定した場合などの登記にかかる税金です。「固定資産税評価額」の0.4％～２.4％と覚えておきましょう。こちらも軽減措置によって税率が下げられたり、新築or中古の違いなどによって税率が変わりますので取得前に不動産会社に確認するようにしましょう。

③ 印紙税

印紙税は売買契約書やローンの金銭消費貸借契約書に記載された金額に基づく税金です。200円から最大で60万円（50億円を超える取引の場合）になりますが、大半は10万円以下で済む場合がほとんどだと思います。印紙税は紙面の契約書等にかかる税金なので、電子契約による場合は印紙代がかかりませんが、不動産取引や銀行取引での電子契約を導入している企業はほとんどないと思われます。念のため契約書の締結前に電子契約が可能か問い合わせてみるのがよいでしょう。

④ 消費税

消費税は物件取得時の建物や設備関連、リフォーム工事代などに対してかかる税金です。なお、土地部分については消費税は非課税の扱いとなります。建物等の金額に対して10％かかりますので負担は大きいです。購入金額のうち、建物と土地の割合をできるだけ土地に寄せることによって税込金額を抑えることはできますが、取引相手との交渉が必要であり、また、実際の評価額等に比べ不適当な割合にすると税務調査で指摘を受ける可能性があるので慎重に検討しましょう。税込の合計金額が変わらなければ、保有時の減価償却による節税効果を考えて建物の割合を大きくした方が所得税や法人税等の削減メリットが大きいので、通常はできるだけ建物の割合を多くすることを選択した方がよいでしょう。

以前は消費税還付スキームにより支払った消費税を取り戻すことが可能でしたが、現在は法改正により消費税還付スキームはほとんど使えなくなりました。一部、店舗・事務所用、商業用不動産などではいまでも消費税還付が受けられますので税理士に相談されるのがよいでしょう。また、太陽光発電事業に投資されている場合においては消費税還付が可能ですので、こちらの場合も税理士と相談の上、適用の是非を検討してみてください。

⑤ 固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税は毎年1月1日時点の建物・土地の所有者に対してかかる税金です。したがって、通常は取得者には取得年度の納税の義務はありません。ただし、不動産売買取引の慣行上、その年の取得日以降の固定資産税等を按分計算して、購入者が負担するのが一般的です。あくまで取引慣行ですので、売主側で負担する場合もあります。こちらも事前に条件を確認して、必要に応じて交渉することを検討してください。